生前贈與還是等繼承？房子給小孩，稅差可能上百萬

先講結論：房子要給小孩，沒有一個答案是通用的。生前贈與的好處是「用公告現值計價」，稅基比市價低很多；壞處是當下就要付贈與稅、土地增值稅和契稅，而且小孩將來要賣的時候，房地合一稅會重得嚇人。等繼承的好處是土增稅和契稅全免、持有期間可以接續父母，將來賣掉稅率低；壞處是遺產總額一次算，金額大的話遺產稅跑不掉。

真正決定怎麼選的，不是「哪個稅比較低」，而是三件事：房子的公告現值離市價多遠、小孩將來會不會賣、以及整體遺產有沒有超過免稅門檻。這篇把數字攤開來算給你看。

一、先分清楚：這是兩套不同的稅

很多人把贈與稅和遺產稅混在一起講，其實它們是兩套獨立的計算，只是稅率結構長得一樣。

• 生前贈與走贈與稅。以「每一年、每一個贈與人」為單位計算，超過免稅額的部分課稅，由贈與人（也就是爸媽）繳。
• 身後繼承走遺產稅。以「一件繼承案」為單位，把死亡時的全部遺產加總，減掉免稅額與各項扣除額之後課稅。

兩者共用的觀念是：不動產一律用公告土地現值加房屋評定現值計價，不是用市價。這一點是所有規劃的起點，後面會一直用到。

二、115 年（2026 年）的數字

財政部已經公告 115 年度發生的繼承與贈與案件適用的金額，與 114 年相同，沒有調整。

贈與稅

注意「每一贈與人」四個字。爸爸一年可以給 244 萬，媽媽一年也可以給 244 萬，加起來一年 488 萬額度，而且是對每個小孩都各自計算受贈金額，不是全家共用一個 244 萬。

遺產稅

把扣除額加一加就知道門檻有多高。一對夫妻、兩個成年子女的家庭，先生過世時光是免稅額 1,333 萬、配偶扣除 553 萬、子女扣除 112 萬、喪葬費 138 萬，合計就是 2,136 萬。遺產（按公告現值計）沒超過這個數字，遺產稅是零。

這是最多人誤會的地方：大部分家庭根本課不到遺產稅，卻為了「節稅」做了一堆生前贈與，結果反而多繳了土增稅、契稅，還害小孩將來賣房時被房地合一稅重壓。

三、不動產用公告現值計價，這是贈與最大的優勢

假設中壢一間透天，市價 2,000 萬元，公告土地現值 550 萬元、房屋評定現值 250 萬元，合計 800 萬元。

贈與稅是用 800 萬元去算，不是 2,000 萬元。扣掉當年度免稅額 244 萬元，贈與淨額 556 萬元，稅率 10%，贈與稅約 55.6 萬元。

如果分兩年、由父母分別贈與持分，額度是一年 488 萬元，兩年就把 800 萬元的計價金額吃掉大半，贈與稅可以壓到很低甚至為零。這就是「分年分持分贈與」的操作原理。

四、但贈與當下要付三筆稅，繼承只付一筆

土地增值稅常常被忽略，但它可能是三筆裡最貴的。一塊持有三十年的土地，漲價總數額累積下來，土增稅用一般稅率課，金額很容易超過贈與稅本身。繼承則是完全免徵——這是繼承最實在的一個優勢。

兩個例外要記住：夫妻之間相互贈與土地，可以申請不課徵土地增值稅；父母贈與給子女如果符合自用住宅用地要件，可以適用 10% 的優惠稅率，但一生只能用一次，用掉就沒了。

五、真正的陷阱在後面：房地合一稅

這是整篇最重要的一段，也是大多數人規劃時完全沒想到的地方。

不論是贈與還是繼承取得的房地，將來出售時計算房地合一稅，可以減除的成本都是「取得當時的房屋評定現值加公告土地現值，再按消費者物價指數調整」，不是市價。用前面那間透天來說，成本只能算 800 萬元左右，如果小孩將來用 2,000 萬元賣掉，課稅所得就是 1,200 萬元。

差別在稅率，而稅率看持有期間：

繼承取得的房地，持有期間可以把被繼承人的持有期間合併計算。爸爸持有二十年，兒子繼承後隔一年賣掉，持有期間算二十一年，適用 15%。

一般贈與取得的房地，持有期間從受贈那天重新起算。爸爸持有二十年，贈與給兒子，兒子隔一年賣掉，持有期間算一年，適用 45%。

回到那間透天，課稅所得 1,200 萬元：

• 走繼承、合併父親持有期間後超過十年：稅率 15%，約 180 萬元。
• 走贈與、受贈後一年內賣出：稅率 45%，約 540 萬元。

一來一往差 360 萬元，遠遠超過當初省下來的那一點贈與稅。所以判斷的關鍵問題是：小孩拿到這間房子之後，會住、會留，還是會賣？會賣的，幾乎都不該用贈與。

兩個例外：夫妻之間相互贈與的房地，出售時以配偶間第一次相互贈與前原始取得的日期為取得日，持有期間可以合併計算，所以夫妻互贈不會重置時鐘。另外，因繼承取得的房地，如果被繼承人是在 104 年 12 月 31 日以前取得、且持有滿兩年以上，繼承人出售時可以選擇適用舊制的財產交易所得課稅，有時候比新制划算，這一點要個案試算。

六、臨終前才贈與，沒有用

遺產及贈與稅法第 15 條規定，被繼承人死亡前二年內贈與給配偶、各順序繼承人及其配偶的財產，要視為被繼承人的遺產，併入遺產總額課徵遺產稅。

也就是說，人已經不行了才急著把房子過給小孩，這筆贈與會被拉回來重算，贈與稅繳了還是要併入遺產，白忙一場。生前規劃要提早做，這是最現實的一句話。

七、什麼情況適合贈與，什麼情況該等繼承

適合生前贈與

• 整體遺產明顯會超過免稅門檻。先把一部分財產移轉出去，壓低將來的遺產總額，這是贈與最正當的用途。
• 小孩會長期持有、自住。不賣就不會遇到房地合一，贈與的缺點消失。
• 房子還會繼續漲。現在用較低的公告現值移轉，將來的增值都在小孩身上，不再計入父母的遺產。
• 想避免將來的繼承糾紛。趁自己還在，親手分配清楚，比留一份遺囑更沒有爭議空間。
• 現金、存款的分年贈與。現金沒有土增稅、契稅、房地合一的問題，每年 244 萬額度不用白不用。

該等繼承

• 遺產總額低於免稅與扣除額合計數。反正課不到遺產稅，何必先繳土增稅和契稅。
• 小孩將來很可能賣掉。繼承可以合併持有期間，房地合一稅率差距太大。
• 土地持有很久、漲幅很大。土增稅會很重，繼承免徵。
• 父母還需要這間房子當養老保障。過戶出去就不是你的了，實務上父母被趕出去的案例不少見。這不是稅的問題，是人的問題，但它比稅重要。

八、實務上常用的折衷做法

• 分年、分持分贈與。由父母兩人分年贈與持分，把每年 488 萬元的額度用滿，慢慢把不動產移轉完成。缺點是中間每一次都要辦登記、繳土增稅。
• 附負擔贈與。贈與時約定由受贈人承擔房貸，該負擔部分可以從贈與總額中扣除，能有效壓低贈與稅。但負擔必須確實由受贈人履行，而且要有證明。
• 婚嫁時贈與。父母於子女婚嫁時所贈與的財物，總金額不超過 100 萬元的部分，不計入贈與總額。這是額外於 244 萬元的額度。
• 先贈與配偶再贈與子女。夫妻之間相互贈與免徵贈與稅，也可申請不課徵土地增值稅，把財產在夫妻間平衡之後，兩人的年度免稅額都用得上。
• 留房養老，用遺囑處理分配。不過戶，但用遺囑把將來誰拿哪一筆寫清楚，兼顧父母的保障與分配的確定性。

九、我們在這件事裡做什麼

生前贈與和繼承的選擇，牽涉到的資料其實很細：名下到底有幾筆不動產、每一筆的公告土地現值與房屋評定現值多少、土地是什麼時候取得的、前次移轉現值是多少、有沒有用過自用住宅優惠稅率、繼承人有幾位、將來要不要賣。這些資料查清楚之前，任何建議都是猜的。

我們的做法是先把資料攤開：調國稅局的財產所得清單、調全部的土地與建物謄本、畫繼承系統表、把三種方案（現在全部贈與、分年贈與、完全不贈與）各算一次稅，把數字並排放在同一張表上，再由你自己決定。這一段的初步評估不收費。

決定之後，不論走贈與登記、遺囑，還是將來的繼承登記，都由我們一個窗口辦到底。收費方式公開在收費標準，收費公開、不收介紹費，其他承辦項目請看服務項目。

政道代書自民國 84 年執業至今，聯絡處在中壢中山東路一段，桃園、中壢的不動產稅務與登記案件經手多年。家裡正在考慮房子怎麼給下一代，歡迎先聯絡我們免費諮詢：LINE @zhengdao、電話 03-2753245（每日 08:00 至 22:00）。

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