公司要用錢的時候，通常來得很急：客戶票期拉長、原物料要先押款、接到大單但要先墊料出貨，或是往來銀行突然縮了額度。政道代書自民國八十四年執業至今，除了地政士本業，也長期處理企業融資中與不動產有關的環節——擔保品產權清查、抵押權設定登記、負責人自有不動產的資金規劃，以及銀行送件前的文件整備。
企業常見的四種資金需求
營運週轉。應收帳款收得慢、應付帳款先到期，中間這段現金缺口最常見，也最需要額度而不是一次性的大筆借款。
資本性支出。購置廠房、營業用不動產、機器設備，或既有廠辦要改建、增建。
進出口與訂單融資。接單後到收款前的墊款需求，通常搭配銀行的外匯或應收帳款業務處理。
臨時性缺口。稅款、年終獎金、履約保證金，或既有額度到期銀行不續約。這一類最怕拖，越晚處理選擇越少。
企業可以走的六條管道
一、銀行企業信用貸款。看的是營收、財報、報稅資料，以及公司與負責人的聯徵紀錄。額度多與近年營業額、獲利和現金流掛勾。成立滿三年以上、財報與報稅資料兜得起來的公司，條件最好談。
二、銀行企業擔保貸款。以公司或負責人名下的土地、廠房、住宅設定抵押權向銀行借款。利率與額度通常明顯優於信貸，代價是要處理擔保品的產權與設定登記——這一段正是代書的工作範圍。
三、中小企業信用保證基金。這裡要先釐清一個常見誤解：信保基金不是直接借錢給企業，而是替擔保能力不足的中小企業向銀行提供信用保證，降低銀行的授信風險。所以您要找的仍然是銀行，由承貸銀行評估後決定是否移送信保基金保證。依中小企業認定標準，實收資本額在新臺幣一億元以下，或經常僱用員工數未滿二百人者屬中小企業（金融、保險及特殊娛樂業除外）。保證成數、保證手續費率與可保額度依方案而異，且會逐年調整，請以信保基金與承貸銀行的公告為準。
四、政府專案貸款。青年創業及啟動金貸款、微型創業鳳凰貸款、中小企業小額簡易貸款等，同樣多是透過指定的承貸金融機構申請，部分方案附有利息補貼。方案內容、額度與補貼條件每年都可能調整，申請前務必確認當年度的最新規定。
五、融資公司與租賃公司。中租迪和、裕融、和潤這一類業者不是銀行，主要做融資租賃、分期付款與應收帳款承購，也承作以不動產設定抵押的週轉性融資。審核速度通常比銀行快、可承作的案件類型也比較寬，代價是資金成本高於銀行。因為問的人多，另有專頁詳細說明：中租迪和貸款完整解析。
六、民間資金。銀行條件談不下來、或時間真的來不及時的選項。速度快，但成本高。務必看清楚三件事：抵押權設定金額、實際撥款金額、還款方式與提前清償條件。另外，依民法第二百零五條規定，約定利率超過週年百分之十六者，超過部分之約定無效——這一條請記住。
中租迪和這類融資公司，和銀行差在哪
企業主在銀行碰壁之後，最常接觸到的下一個名字就是中租迪和。中租迪和股份有限公司隸屬中租控股（股票代號5871），是國內規模最大的租賃暨融資業者之一，主要業務為企業融資、機器設備融資租賃與應收帳款承購，其中一部分是以不動產設定抵押權作為擔保的週轉性融資。
它不是銀行。融資公司不受銀行法規範，資金來源與授信邏輯都和銀行不同。實務上的差別大致是：銀行看財報、聯徵與營收，融資公司相對更看標的物與現金流；核貸速度通常較快，可承作的案件類型也比較寬；但資金成本明顯高於銀行。所以它適合的是「銀行做不到、但時間或條件還撐得住」的案子，不是第一順位的選項。
不過現在已經納入金管會管理。金管會自民國一一四年九月十五日起，分階段將融資租賃業者納入《金融消費者保護法》，中租屬第一波納管名單；第三波十二家業者自一一五年九月十五日起適用。納管後業者應遵守的規範包括：廣告與招攬須明確揭露利率與各項費用（含總費用年百分率APR）、落實認識客戶程序、融資金額不得超過標的物價值、禁止不當催收、不得要求簽立或代簽空白本票、逾期違約金與遲延利息只能擇一適用，債權讓與第三人亦受限制。違反者可處新臺幣三十萬元以上、一千萬元以下罰鍰。
利率上限一樣是週年百分之十六。依民法第二百零五條規定，約定利率超過週年百分之十六者，超過部分之約定無效。這一條對銀行以外的所有資金一體適用，融資公司也不例外。
簽約前一定要問清楚的四件事：第一，把手續費、開辦費、帳管費全部算進去之後的總費用年百分率（APR）是多少；第二，抵押權設定金額與實際撥款金額差多少；第三，提前清償要不要違約金、怎麼算；第四，逾期的違約金與遲延利息是怎麼計算的。納管之後這些本來就是業者應揭露的事項，問了給不出明確答覆的，就該停下來。
代書在中租這類案件裡負責哪一段
以不動產為擔保的融資案，核准之後仍要辦理抵押權設定登記，這一段就是地政士的工作：調閱土地與建物登記謄本確認產權與既存負擔、備妥抵押權設定契約書與土地登記申請書、送地政事務所辦理最高限額抵押權設定、領件後交付債權人；日後清償完畢，再辦理抵押權塗銷登記。政道代書長期承辦這一類設定與塗銷案件，流程、文件與各地政事務所的作業習慣都熟。
也要說清楚：我們是承辦登記的地政士，不是任何融資公司的業務或代理人，核貸與否、額度與利率都不是我們能決定的。您找我們，是要把產權與登記這一段辦得乾淨、時程排得準確。塗銷流程可參考抵押權塗銷登記流程與所需文件，費用請見收費標準。
要準備哪些文件
公司端：公司登記或商業登記證明文件、最近年度營利事業所得稅結算申報書、財務報表、近半年至一年的營業稅申報書與主要往來銀行存摺、負責人及連帶保證人的身分證明文件。
擔保品端：土地與建物所有權狀、最新登記謄本、地籍圖謄本、房屋稅單或地價稅單。若擔保品為共有、設有租約、或有增建未辦保存登記的部分，要另外評估處理方式。
信用端：公司與負責人的聯徵紀錄會一併被查詢。送件前建議自己先調閱看過，避免臨門一腳才發現有陳年瑕疵。查詢方式可參考我們整理的自然人憑證調閱聯徵中心信用報告教學。
代書在企業貸款裡做什麼
擔保品的產權先查到底。不只看有沒有既存抵押權，也要看查封、假扣押、預告登記、地上權、租賃關係、共有人的處分同意，以及增建部分是否有保存登記。這些沒先釐清，案子送到銀行一樣會退回來。
抵押權設定登記。額度談定後辦理最高限額抵押權設定，設定金額一般為貸款金額的一點二倍，原因在於本金以外還要涵蓋利息、遲延利息與違約金等從屬債權，我們會另闢專文說明。
塗銷與轉貸的先後順序。原貸要清償塗銷、新貸要設定，兩邊的撥款與登記時點必須排好，中間不能出現「舊的塗了、新的還沒下來」的空窗。
與記帳士、會計師分工。財務報表與稅務申報文件由您原有的記帳士或會計師出具，我們負責不動產、登記與產權這一段，各司其職，不越線。
有一句話要先說清楚：核貸與否、額度多少、利率幾成，決定權都在金融機構，任何人都不能保證核准。我們能做的，是把擔保品這一端整理到最乾淨、文件備到最齊，讓案子不要卡在產權問題上被打回票。
最常見的幾個卡關點
財報與報稅資料對不起來，銀行不敢採認營收；負責人個人聯徵有遲繳或協商紀錄，連帶影響公司授信；擔保品有查封、假扣押或預告登記，必須先處理；土地或建物為共有，其他共有人不同意或聯絡不上；增建部分未辦保存登記，鑑價時被打折；短時間內同時向多家銀行送件，聯徵查詢次數過多，反而被視為資金緊張。
免費諮詢
不確定自己的公司該走哪一條路、手上的不動產能不能當擔保品、或是想先把產權和文件整理好再去談銀行，都歡迎先跟我們聊聊。初步諮詢不收費，全台皆可服務。代書服務費用公開在收費標準頁面，簽約前一次報清楚，不中途加項目。
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