先講結論：「代書貸款」不是一種貸款商品，而是一種借款管道。錢不是代書的，是民間資方的；代書做的是把你的不動產設定抵押給資方、把文件辦好、把錢撥下來。它的好處是快、審核寬，缺點是利率比銀行高很多、綁約與違約條款嚴。它只適合一種情況：銀行和融資公司都過不了、手上有不動產、而且資金需求是短期的。不符合這三個條件的人，走這條路多半是吃虧。
這篇把代書貸款的運作方式、利率上限、費用結構、常見陷阱，以及我們在其中的角色一次講清楚。桃園、中壢的案件我們經手多年，也看過不少借錯管道的例子，所以這篇寫得比較直接。
一、代書貸款是什麼
「代書」是地政士的俗稱，本業是不動產登記。因為抵押權設定一定要透過地政士送件，久而久之，很多地政士也累積了民間資方的人脈，變成資金和借款人之間的媒合窗口。所謂代書貸款，就是透過地政士媒合的民間資金借款，絕大多數以不動產設定抵押權為擔保，也就是俗稱的民間二胎、三胎。
和銀行的根本差別在於資金來源。銀行放款受銀行法與金管會監管；中租、和潤這類融資公司自 2025 年 9 月起分階段納入金融消費者保護法；民間資方則是個人或公司，只受民法、刑法的一般規範。監管越少，審核越寬，利率也越高，這是一體兩面。
另外市面上還有一種「代書信貸」，宣稱不用抵押、憑身分證和薪轉就能借。這一類風險最高，利率通常遠超法定上限，而且常伴隨本票與不合理的違約條款。純粹憑身分證、沒有任何擔保品的借款，我們不承作。
沒有不動產、但有汽機車、黃金或名錶可以質押的，我們會轉介合法登記的當舖辦理：桃園廣豐當舖（桃園縣政府當舖業許可證 府警刑字第 09900051801 號，官網 good-money.tw）。當舖受當舖業法規範，利率上限為年率 30%，另可收取倉棧費，利率與許可證都必須在營業場所公開揭示。這一段我們不收轉介費。
二、和銀行、融資公司差在哪
| 比較項目 | 銀行 | 融資公司 | 民間資方（代書貸款） |
|---|---|---|---|
| 審核重點 | 信用、收入、負債比 | 信用與擔保品並重 | 幾乎只看擔保品 |
| 年利率行情 | 約 2%～5% | 約 6%～9% | 較高，但依法不得超過 16% |
| 撥款速度 | 兩到四週 | 約 4 個工作天起 | 文件齊全約 4 個工作天 |
| 聯徵 | 查詢並報送 | 原則上不查不報送 | 不查不報送 |
| 謄本 | 設定登記於他項權利部 | 同左 | 同左，任何銀行調謄本都看得到 |
| 持分、老屋、信用瑕疵 | 多數不承作 | 部分可評估 | 多數可評估 |
| 還款方式 | 本息攤還 | 本息攤還 | 常見「按月付息、到期還本」 |
| 提前清償 | 多數綁約一到三年 | 視契約 | 常有綁約與違約金，要特別看 |
看完這張表就知道，代書貸款不是「比較好的選擇」，而是「其他選擇都走不通時的選擇」。所以我們接到詢問的第一件事，永遠是先評估能不能走銀行或融資公司。能走前面的，就不要走後面的。
三、利率有上限，超過的部分無效
民法第 205 條在 2021 年修正後規定：約定利率超過週年百分之十六者，超過部分之約定無效。換算成民間習慣講的「月息」，上限大約是一分三厘多，也就是每借 100 萬元，每月利息不能超過 13,333 元左右。
這條規定的意思不是借不到、也不是資方會被抓，而是超過 16% 的那一段利息，法律上你可以不付、付了也可以主張返還。
要分清楚的是，利率上限管的是「利息」。代書的服務費、抵押權設定的規費，是辦事的費用，收的人是地政士，跟利息是兩回事；正當的做法是簽約前就用書面列清楚，我們的收費也公開在收費標準上。但也有資方把本來該算利息的錢，改用「帳管費」「開辦費」的名目分開收，這樣總成本算下來可能還是超過上限。所以看代書貸款的成本，不要只看利率，要把利息和所有費用加總，換算成年化的總費用率（APR）再判斷，而且誰收、收什麼、收多少，都要在書面上看得到。
另外刑法第 344 條有重利罪的規定，乘人急迫、輕率、無經驗而收取與原本顯不相當的重利，是刑事責任。這一條保護的是借款人，但要走到刑事程序成本很高，事前挑對管道遠比事後告人實際。
四、費用結構：除了利息還有什麼
- 利息：依約定利率，多數民間案件按月付息。
- 抵押權設定規費：設定金額的千分之一，繳給地政事務所。實務上設定金額多為借款本金的 1.2 倍，借 300 萬設定 360 萬，規費 3,600 元。
- 地政士費用：抵押權設定登記的代辦費，我們的收費公開在收費標準。
- 代辦費或開辦費：資方或仲介收取，名目與比例差異很大，簽約前一定要問清楚並要求書面。
- 謄本、印鑑證明等規費：小額，但要算進去。
- 提前清償違約金：綁約期內清償要付，常見為借款金額的一定比例。這是將來想轉回銀行時最大的成本。
我們的原則是收費委任前講清楚，不向資方收介紹費。所以我們沒有動機把你推向利率高的資方，這一點和純粹的貸款仲介不同。
五、簽約前一定要看的五件事
- 錢從哪裡來。資方是誰、是個人還是公司、匯款帳戶和抵押權人是不是同一個。抵押權人和實際出錢的人對不起來，將來塗銷會出問題。
- 設定金額和借款金額的關係。設定 1.2 倍是常態，設定到 2 倍、3 倍就不正常，那代表資方想用高額設定卡住你的房子。
- 還款方式與到期日。「按月付息、一年到期還本」的案子，一年後你拿不出本金怎麼辦？是能展期還是直接違約？要在簽約前談好。
- 有沒有要你簽本票。本票是強制執行的快速通道，簽了之後資方不用打官司就能聲請裁定強制執行。不是不能簽，但金額要和借款一致、要註明用途、還清後要取回。
- 違約條款。遲繳幾天算違約、違約利率多少、什麼情況資方可以聲請拍賣。這幾條決定了你最壞的情況會多壞。
六、什麼情況適合，什麼情況不要
可以考慮
- 銀行與融資公司都已經評估過走不通：信用有瑕疵、收入證明不足、房屋是持分或屋齡太高。
- 資金需求明確是短期的，例如三到六個月內會有一筆確定的收入或處分可以還本。
- 借款金額相對於房屋殘值很保守，就算最壞情況也還得起。
- 已經算過總成本，確認比不借的損失小。例如避免違約被沒收訂金、避免被法拍、把握一個確定的機會。
不要走這條路
- 還沒試過銀行和融資公司，只是因為「快」就直接找民間。
- 借來的錢沒有明確用途，或用途是填另一個洞。以債養債走民間，幾乎沒有好結局。
- 沒有還本的計畫，打算「先借了再說」。
- 對方要求你簽空白本票、空白契約，或不給你完整的書面費用表。
七、借了之後，怎麼轉回銀行
民間借款應該被當成過渡，不是終點。繳了半年到一年、聯徵沒有新的瑕疵、收入證明補齊之後，就可以評估用銀行貸款代償民間借款，把利率降回個位數。這一段的做法我們另外寫在貸款代償與債務整合。關鍵是當初簽約時的綁約與違約金不能太重，否則轉回去的成本會吃掉利差。所以簽約前那五件事，其實是在替一年後的自己鋪路。
已經跟民間或融資公司借了，想轉回銀行？
繳款正常一段時間、名下有不動產，就有機會用銀行貸款把這筆借款代償掉，把利率降下來。把目前的借款條件和謄本傳給我們，先幫您算轉貸划不划算，包含違約金與設定塗銷的費用。
加 LINE 評估轉回銀行
或直接來電 03-2753245，每日 08:00 至 22:00
八、我們在這件事裡做什麼
我們是地政士，不是資方。抵押權設定與塗銷是我們的本業，貸款規劃是延伸出來的服務，而且是另外收費、和登記業務分開的。接到詢問之後的流程是：
- 先調謄本、看聯徵，評估能不能走銀行房貸或融資公司。能走就往那邊送。
- 確定只能走民間，才進到二胎或民間資金的評估，把幾家資方的條件並排比較，總費用率算給你看。
- 你決定之後，由我們辦抵押權設定登記、對保、撥款，全程把關契約條款。
- 還清時辦塗銷登記，並在適當時機協助評估轉回銀行。
初步評估不收費。收費方式公開在收費標準，其他服務請看服務項目。政道代書自民國 84 年執業至今，聯絡處在中壢中山東路一段，桃園、中壢的設定案件經手多年，全台皆可承辦。急需資金又不確定該走哪條路，先聯絡我們：LINE @zhengdao、電話 03-2753245（每日 08:00 至 22:00）。
本文依台灣現行法規與實務見解整理，僅供一般性參考，不構成正式法律意見。具體案件請諮詢本所地政士，必要時本所會協助轉介律師。本站資訊如有錯誤或過時，請以主管機關最新公告為準。各資方的利率、費用與契約條款依個案不同，簽約前請以書面條件為準。