親人過世後，名下的房子和土地不會自動變成繼承人的，必須到地政事務所辦「繼承登記」，產權才算正式移轉。很多家屬是在想賣房、想貸款、或收到地政事務所通知時，才發現這件事一直沒辦。這篇把流程、文件、期限和費用整理清楚，看完就知道自己該從哪一步開始。
一、先搞清楚順序：先國稅局，再地政事務所
繼承登記不是直接去地政事務所就能辦，順序是固定的：
第一步，向國稅局申報遺產稅。不管遺產多少、要不要繳稅，都要申報。遺產稅免稅額目前為 1,333 萬元（115 年維持不變）。依遺產及贈與稅法第 12 條之 1，免稅額、課稅級距與各項扣除額並不是固定幾年調一次，而是每當消費者物價指數較上次調整時累計上漲達 10% 以上，就按上漲程度調高，由財政部在前一年底公告；上一次調漲是 111 年由 1,200 萬調高到 1,333 萬，實際金額以申報當年公告為準，桃園一般家庭一間房子加存款，多數落在免稅範圍，但「免稅」不等於「免申報」。
第二步，拿到國稅局核發的證明。免稅案件會拿到「遺產稅免稅證明書」，要繳稅的則是繳清後拿「遺產稅繳清證明書」。這張證明是地政事務所受理繼承登記的必要文件，沒有它登記不了。
第三步，向地政事務所申請繼承登記。帶齊文件到不動產所在地的地政事務所送件，審查通過後換發新的所有權狀。
二、要準備哪些文件
以桃園市各地政事務所的通案要求，繼承登記大致需要：
- 土地登記申請書（代書會幫您填）
- 被繼承人的除戶戶籍謄本
- 全體繼承人的現戶戶籍謄本
- 繼承系統表（列出全部合法繼承人，由申請人切結）
- 遺產稅免稅證明書或繳清證明書
- 土地、建物所有權狀（遺失可另辦補發或切結）
- 繼承人印章；若辦分割繼承，另需全體繼承人的印鑑證明與遺產分割協議書
- 有人拋棄繼承的話，附法院准予備查的函文
其中最常卡關的是「繼承系統表」和「戶籍謄本」：只要漏掉一位繼承人，或某位繼承人的戶籍資料兜不起來（例如早年遷出、改名、旅外），案件就會被駁回補正。這也是找代書最有價值的地方，我們會先把繼承人全部查清楚再送件。
三、公同共有還是分割繼承？
繼承人有兩位以上時，有兩種辦法：
公同共有繼承登記：全體繼承人共同持有，不分誰幾分之幾。好處是任何一位繼承人都可以單獨申請，不需要其他人同意，適合家人一時談不攏、但又要先把登記辦掉的情況。缺點是之後要處分（賣、貸款）必須全體同意。
分割繼承登記：繼承人先簽好遺產分割協議書，約定房子歸誰、土地歸誰，一次登記到位。需要全體繼承人簽章並附印鑑證明，但辦完後產權清楚，日後買賣或貸款不必再全員到場。
我們通常建議：家人有共識就直接辦分割繼承，一次解決；還沒共識就先辦公同共有，把六個月的期限守住，分割的事之後再談。
四、期限與逾期罰則
依土地法第 73 條，繼承登記應自繼承開始（被繼承人死亡日）起六個月內申請。逾期的話，每逾一個月處應納登記費額一倍的罰鍰，最高到二十倍。登記費本身不高（見下段），所以罰鍰金額通常不至於太大，真正的問題是拖越久，繼承人可能又有人過世，變成「再轉繼承」，該找的人、該備的文件成倍增加，整理起來非常辛苦。
另外提醒兩個常被混淆的期限：拋棄繼承要在知悉得繼承之時起三個月內向法院聲請，過了就不能拋棄；遺產稅申報則是死亡日起六個月內，有正當理由可申請延長三個月。
五、費用怎麼算
繼承登記的規費分兩塊：登記費依土地申報地價與建物現值的千分之一計收，書狀費每張權狀 80 元。以中壢一間公寓為例，登記費多數在幾百元到一千多元之間，不算負擔。
代書服務費另計，會依繼承人人數、不動產筆數、是否需要協議分割、戶籍資料是否完整而不同，我們的收費原則公開在收費標準頁面，實際報價會在了解案情後一次說清楚，不會中途加項目。
六、多久可以辦完
時間主要花在國稅局。免稅、單純的案件，遺產稅證明有機會當天到幾個工作天內核發；遺產項目多或需要查核的案件，一到兩個月是常態。拿到證明後，地政事務所這一段通常幾個工作天就能領到新權狀。整體來說，資料齊全的案件，一個月左右辦完是合理的預期；戶籍要補查、繼承人分散各地的，就要抓兩到三個月。
找政道代書辦繼承登記
政道代書自民國 84 年執業至今，事務所就在中壢中山東路一段，桃園、中壢的繼承案件經手多年，從查繼承人、跑國稅局到地政事務所送件領狀，全程一個窗口處理；若繼承後有資金需求，房屋貸款、二胎也能同步規劃。
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