手上同時背著房貸、二胎、信貸、卡循，每個月繳款日不一樣、利率高低不一樣，最後只知道「錢一直繳，本金沒有少」——這是我們最常接到的一種諮詢。貸款代償與債務整合處理的就是這件事：用一筆條件比較好的貸款，把手上條件比較差的貸款清掉，讓利率降下來、繳款集中成一筆，每個月的現金流先喘過氣來。政道代書自民國八十四年執業至今，這類案件裡與不動產有關的環節——產權清查、抵押權設定與塗銷、代償時點的安排——是我們每天在做的工作。
什麼是貸款代償
代償，就是「用新的貸款把舊的貸款還掉」。新的貸款機構核准後，把款項直接匯給原本的債權人，原債權人出具清償證明，舊的抵押權辦塗銷，新的抵押權辦設定。整個過程借款人通常不會經手那筆錢，錢從新銀行直接到舊債權人手上。
最常見的三種情境：
民間借款轉回銀行。當初急用錢走了民間或代書借款，利率高、每月利息重。等到信用狀況允許，或不動產價值上來了，就有機會用銀行房貸把民間的那一筆代償掉。
融資公司借款轉銀行。中租、和潤這類融資公司的貸款利率介於銀行與民間之間，繳了一段時間、聯徵沒有新的瑕疵之後，同樣可以評估轉回銀行。
銀行轉銀行。原本的銀行利率偏高、或想拉長年限降低月付，換一家條件好的銀行代償原貸。這一種要特別留意原銀行的綁約期與提前清償違約金。
什麼是債務整合
債務整合是把「好幾筆」變成「一筆」。手上同時有房貸、二胎、信貸、卡循或分期，用一筆額度足夠的貸款一次清掉，之後只剩一個債權人、一個繳款日、一個利率。
有不動產的人，最常見的做法是用房子辦一筆房貸增貸或二胎，額度拿來清信貸與卡債。因為有擔保品，利率通常比信貸與卡循低很多，年限也可以拉長，月付金會明顯降下來。
要先說清楚的是：整合不會讓債務變少，它讓的是利率變低、時間變長、繳款變單純。如果整合完之後又把卡刷回去，等於多背一筆房貸，情況會比整合前更糟。這一點我們在諮詢時會直接講，不會只講好聽的。
先算再做：代償到底划不划算
不是每一件代償都值得做。決定之前要把四個數字攤開來看：
一、利率差。舊貸利率減新貸利率，乘上貸款餘額，再乘上剩餘年限，大約就是能省下的利息。民間借款轉銀行通常差距很大，銀行轉銀行差距可能只有零點幾個百分點，就要仔細算。
二、提前清償違約金。銀行房貸多半有一到三年的綁約期，期內清償要依合約付一筆違約金，比例各家不同。還在綁約期內的案子，違約金常常就把利率差吃掉了。
三、代書與規費。新設定的登記費為設定金額的千分之一，另有書狀費；塗銷登記依土地法規定免納登記費。代書服務費我們公開在收費標準頁面，事前一次報清楚。
四、新銀行的費用。開辦費、帳戶管理費、鑑價費，以及是否要求投保火險地震險，都要問清楚後加進去算。
四個數字加減完，省下的錢明顯大於花掉的錢，才值得動。若差距不大，我們會建議先不要動，等綁約期過了再說。
代償的流程與時點
代償最怕的就是空窗：舊的塗了、新的還沒下來，或是新的撥了、舊的還沒清，中間多繳一段利息，甚至兩邊都在計息。實務上的順序大致如下：
第一步，向新貸款機構送件。準備身分證件、收入證明、不動產權狀與謄本，以及原貸款的繳款紀錄。送件前建議先自己調閱聯徵看過一次，方法可參考自然人憑證調閱聯徵中心信用報告教學。
第二步，向原債權人取得代償金額。包含本金餘額、當期利息，以及若有違約金的話一併列入，並約定代償日。
第三步，辦理新抵押權設定。新銀行通常會先設定抵押權，此時原抵押權還在，新設定暫時排在後面的順位。
第四步，撥款代償。新銀行把款項直接匯給原債權人，原債權人出具清償證明、抵押權塗銷同意書與他項權利證明書。
第五步，塗銷原抵押權。我們拿到塗銷文件後辦理塗銷登記，原抵押權消滅，新設定的順位隨之遞升為第一順位。有些案件會安排塗銷與設定同日送件，一次到位。
整段流程裡最需要人盯的是第二到第五步之間的時間差，代償日、撥款日、送件日要排在一起，這正是代書在代償案件裡的核心工作。相關登記細節可參考抵押權塗銷頁面。
從民間或融資公司轉回銀行，要注意什麼
聯徵上看不到，謄本上看得到。民間借款與融資公司借款不會出現在聯徵報告，但抵押權設定會登記在謄本的他項權利部，銀行一調謄本就知道。與其等銀行問，不如送件時就主動說明，銀行反而比較願意用「代償」的方式承作。這一點在中租迪和貸款頁面有更完整的說明。
利率上限。依民法第二百零五條，約定利率超過週年百分之十六者，超過部分的約定無效。若原本的民間借款利率超過這個上限，代償金額的計算要特別留意。
不要一次送太多家。短時間內多家銀行查詢聯徵，會被視為資金緊張，反而不利核貸。先鎖定一到兩家條件合適的銀行送件。
沒有不動產，只有信貸與卡債
沒有擔保品的情況下，選項就剩銀行的整合型信貸，或是依消費者債務清理條例向最大債權銀行申請前置協商。協商不是代書的業務範圍，我們不會接、也不會轉介收費，但可以告訴您該找誰、該準備什麼。有不動產的人，才是我們真正能幫上忙的對象。
代書在代償與整合案件裡做什麼
產權清查。不只看既存抵押權有幾筆、順位如何，也要看有沒有查封、假扣押、預告登記、租賃關係、共有人狀況與未辦保存登記的增建。這些沒先釐清，案子送到銀行一樣會退回來。
代償金額與時點的核對。向原債權人確認清償金額與文件清單，與新銀行的撥款日對齊，避免空窗。
設定與塗銷登記。新抵押權設定登記、原抵押權塗銷登記，包含設定金額一點二倍的計算依據與順位的安排。
把話講清楚。核貸與否、額度多少、利率幾成，決定權都在金融機構，任何人都不能保證核准；代償划不划算，我們會把數字算給您看，划不來就直接說划不來。
免費諮詢
不確定手上的貸款該不該轉、名下的房子能不能拿來整合、或是想先把數字算清楚再決定，都歡迎先跟我們聊聊。初步諮詢不收費，全台皆可服務。代書服務費用公開在收費標準頁面，簽約前一次報清楚，不中途加項目。
聯絡方式請見聯繫我們，也可以先看看房屋貸款、房屋二胎與企業貸款的說明。
本頁內容為一般性說明，不構成個案的法律或財務意見；各金融機構的核貸條件、費用與綁約規定以各機構公告及契約為準。